À l’aube, à Batsinda, en périphérie de Kigali, la ville dévoile ses contradictions. Des squelettes de béton d’immeubles inachevés s’élèvent à côté de regroupements de maisons en tôles, construites par nécessité plus que par planification. De simples sentiers font office de canaux de drainage, tandis que des chantiers opèrent discrètement, souvent sans permis et parfois hors de portée des inspecteurs.
Cette scène illustre une tension centrale de la transition urbaine rwandaise : un pays qui poursuit un modèle de villes hautement planifiées et technologiquement avancées, alors que la majorité de ses citadins vivent encore en dehors des systèmes formels d’aménagement.
Selon le Rapport national volontaire 2023 du Rwanda, s’appuyant sur la Revue sectorielle conjointe 2021/22 sur l’urbanisation et l’habitat rural, environ 63 % de la population urbaine vivait dans des zones non planifiées en 2022 — un indicateur des habitats informels ou semi-formels.
« Une croissance urbaine rapide qui n’est pas accompagnée d’un logement abordable et d’une planification efficace conduit presque inévitablement à l’informalité », note ONU-Habitat dans ses évaluations 2024-2025 des villes secondaires du Rwanda.
Un avenir urbain en accélération
L’urbanisation est au cœur de la Vision 2050, la stratégie de développement à long terme du Rwanda. Celle-ci prévoit de faire passer la proportion de la population vivant en zone urbaine de 22,9 % en 2022 à 70 % d’ici 2050, l’une des transitions urbaines les plus ambitieuses d’Afrique.
Mais la croissance a constamment dépassé l’offre de terrains viabilisés et de logements abordables.
« L’urbanisation au Rwanda progresse plus vite que la mise à disposition de terrains aménagés et de logements accessibles », explique Semana Pontien, spécialiste du développement urbain à ONU-Habitat Rwanda. « Sans une inclusion délibérée, les villes risquent de formaliser les inégalités au lieu de les réduire. »
Pour reprendre le contrôle, le gouvernement a adopté en février 2025 une Politique nationale d’urbanisation révisée (NUP 2025), remplaçant le cadre de 2015, qui peinait à contenir l’expansion informelle.
Si la politique précédente posait des bases solides, sa mise en œuvre a rencontré des difficultés, notamment au niveau des districts.
« La conception de la politique était robuste, mais la capacité de mise en œuvre, en particulier au niveau local, est restée un goulot d’étranglement majeur », souligne l’ingénieur Uwimana Faustin, urbaniste senior ayant suivi son déploiement. Les contraintes budgétaires, la faible coordination et les lacunes en matière de contrôle ont permis la prolifération des quartiers informels, surtout le long des corridors urbains en forte croissance.
La forte demande de logements et les autorisations irrégulières d’utilisation des sols ont aggravé la situation. Lors d’une formation médiatique à Rubavu en octobre 2025, Uwayezu Servile, économiste au ministère des Infrastructures (MININFRA), a pointé les faiblesses du contrôle.
« Nous disposons de normes d’aménagement, mais leur application n’a pas suivi le rythme de la croissance urbaine rapide », a-t-il déclaré. « Cet écart a ouvert la voie aux constructions irrégulières et à l’informalité. »
La numérisation pour reprendre le contrôle urbain
La NUP 2025 marque un changement d’approche. La numérisation, la transparence et la participation citoyenne sont désormais présentées comme des outils centraux de la gouvernance urbaine, en cohérence avec les investissements du Rwanda dans les Infrastructures publiques numériques (DPI).
Lors du lancement de la politique et d’un nouveau système numérique de permis de construire en avril 2025, le ministre des Infrastructures, Dr Jimmy Gasore, a présenté ces réformes comme un pilier de la transformation numérique du pays dans le cadre de la Stratégie nationale de transformation (NST2). « Les systèmes de planification doivent devenir plus rapides, plus transparents et centrés sur le citoyen », a-t-il affirmé.
Au cœur de cette réforme se trouve KUBAKA, une plateforme nationale de gestion des permis de construire opérée par l’Autorité rwandaise de la société de l’information (RISA). Déployée dans le cadre du Rwanda Digital Acceleration Project (RDAP) avec l’appui de la Banque mondiale, KUBAKA vise à instaurer ordre, prévisibilité et traçabilité dans les procédures d’autorisation de construction.
« KUBAKA crée un parcours clair et traçable pour chaque demande de permis de construire », explique Dr Kimonyo Dan, expert impliqué dans son déploiement. « Elle limite les interférences informelles et améliore la prévisibilité pour les demandeurs. »
La plateforme remplace le Building Permit Management Information System (BPMIS), introduit en 2016. Elle permet aux demandeurs de soumettre leurs dossiers en ligne, de suivre l’évolution des demandes et de recevoir les permis approuvés sous format numérique. Surtout, elle vérifie automatiquement la conformité des projets avec les réglementations urbaines les plus récentes.
« KUBAKA apporte des améliorations majeures par rapport à l’ancien BPMIS », souligne Alphonse Rukaburandekwe, directeur général de l’Autorité rwandaise du logement. « Elle garantit une croissance urbaine coordonnée, conforme aux exigences environnementales des plans directeurs, respectant les normes de densité et favorisant la construction formelle. »
La rapidité constitue sa promesse la plus visible. Des procédures qui prenaient autrefois des semaines sont désormais censées être traitées en quelques jours, à condition que les dossiers soient complets. Des réformes similaires ailleurs donnent un aperçu de ce qui est possible: au Bénin, une refonte du système en 2020 a réduit les délais d’approbation d’environ vingt jours.
L’expérience rwandaise s’inscrit dans une tendance continentale plus large. Au Kenya et au Ghana, les réformes numériques foncières et de construction ont simplifié les démarches pour les promoteurs formels, tandis que les quartiers informels restent souvent en marge.
KUBAKA s’inscrit dans un virage numérique plus vaste. Depuis 2023, tous les titres fonciers au Rwanda sont délivrés exclusivement sous forme numérique, mettant fin aux certificats papier. Dès 2020, le gouvernement avait lancé un système en ligne d’information foncière permettant d’accéder aux données détaillées de toute parcelle enregistrée à l’échelle nationale.
Ensemble, ces réformes visent à standardiser les procédures, réduire la prise de décision discrétionnaire et renforcer la redevabilité dans la gouvernance urbaine.
Le risque de l’exclusion numérique
Mais les partenaires au développement avertissent que l’efficacité ne garantit pas automatiquement l’inclusion.
Les documents de projets de la Banque mondiale soulignent que l’élargissement de l’accès, l’abordabilité et les compétences numériques de base sont essentiels à une participation large aux services numériques. À défaut, les bénéfices de la réforme risquent d’échapper aux populations les plus pauvres.
Ce risque est bien réel. En janvier 2025, le Rwanda comptait 4,93 millions d’utilisateurs d’internet, soit un taux de pénétration de seulement 34,2 %, selon DataReportal. De nombreux ménages à faible revenu, en particulier dans les zones périurbaines, ne disposent pas d’une connexion fiable ni d’équipements adaptés.
« Des préoccupations existent également en matière de sécurité des données et de contrôle à mesure que davantage de services publics basculent en ligne », avertit Kamanayo Cyimana Anatole, défenseur des droits numériques à Kigali.
La vie au-delà de la plateforme
Dans des villes en forte croissance comme Rwamagana et Bugesera, les expériences avec le nouveau système sont contrastées. Certains promoteurs saluent des délais plus clairs et une réduction de l’incertitude. D’autres, notamment les petits constructeurs, estiment que le processus numérique reste difficile à maîtriser.
« Une plateforme numérique ne peut pas remplacer l’accompagnement local et les guichets physiques d’assistance », affirme Nyirafaranga Nancy Caroline, militante pour le droit au logement à Rwamagana, dans la province de l’Est. « Sans un appui au niveau communautaire, les constructeurs informels restent exclus du système formel. »
Les principes d’ONU-Habitat mettent en garde contre une vision technocentrée des villes intelligentes.
« Une ville intelligente ne se définit pas par ses plateformes », rappelle le portail d’ONU-Habitat. « Elle se définit par sa capacité à servir tous ses habitants, en particulier les plus vulnérables. La technologie doit favoriser l’inclusion, non la remplacer. »
Alors que la mise en œuvre de la NUP 2025 s’accélère, la redevabilité sera déterminante.
« Les réformes numériques fonctionnent mieux lorsque les retours des citoyens sont intégrés au système et pris en compte », estime Dr Kamanayo Oscar, expert privé suivant la numérisation du secteur public au Rwanda.
Un pari à haut risque
Des périphéries en expansion de Kigali aux villes émergentes comme Rwamagana et Bugesera, l’avenir urbain du Rwanda se dessine autant par les algorithmes que par l’asphalte.
« Le succès de la réforme urbaine numérique ne doit pas se mesurer au nombre de systèmes lancés », conclut l’ingénieur Shirimpumu Sam, « mais à leur capacité à élargir les opportunités, la dignité et le sentiment d’appartenance des citoyens ordinaires. »
“”Le Rwanda a fait le pari audacieux de la technologie pour dompter le chaos urbain. Sa réussite dépendra de la capacité de ces outils numériques à bâtir non seulement des villes plus intelligentes, mais aussi plus justes””,ajoute-t-il.
